Как купить дом или апартаменты в Италии

Приобрести в собственность недвижимость, например, квартиру или заброшенное здание можно даже без согласия его владельца, благодаря «сроку давности владения», либо традиционным путем через составление договора купли-продажи.  Для этого Вам придется сначала установить координаты собственника.

Как узнать кому принадлежит дом.

Если вы обнаружили заброшенный дом и хотите стать его владельцем, первое, что нужно - это проверить на кого он зарегистрирован, т.е. кто является собственником дома. Сделать это может любой желающий, потому что данная информация не является конфиденциальной. Вы можете сходить в Налоговую инспекцию в территориальный офис (Agenzia delle Entrate, trovare lo sportello dell’Ufficio del Territorio) и запросить у них выписку из Кадастра (Visura ipocatastale per immobile). Из нее Вы сможете узнать не только имя владельца недвижимости, но и информацию о том, не находится ли данное строение под арестом, не является ли предметом ипотеки и о других возможных обременениях. Узнать нужную информацию можно также, обратившись в Отдел земельного кадастра (ufficio del Catasto), предоставив им полный адрес дома. В любом случае, в этих организациях Вы сможете получить более точную информацию о том, как выполнить поиск владельца недвижимости.

Нередко случается, что дом стал заброшенным потому что владелец умер, а в порядке правопреемства имущество перешло к наследникам, которые еще не согласились на разделение наследства. В этом случае все значительно усложняется, т.к. при наличии нескольких наследников бывает очень трудно отследить всех (часто некоторые из них эмигрировали за границу, либо проживают в других муниципалитетах). При этом стоит учесть, что дом до сих пор будет зарегистрирован на умершем, даже несмотря на то, что имущество перешло на законных наследников. Поэтому первым шагом, который следует сделать в таких случаях – это отправиться в Муниципалитет в отдел загса (Comune, all’ufficio dell’anagrafe) и проверить, существует ли заявление на наследство, которое позволит Вам узнать имена и адреса наследников дома.

Переговоры о покупке дома.

После того как вы определили имя владельца заброшенного дома, далее необходимо следовать обычным путем, как если бы Вы хотели приобрести недвижимость:

  • Заинтересованное лицо делает письменное Предложение Продавцу о покупке, с указанием цены, за которую он планирует приобрести дом.
  • Владелец решает: если он согласен на продажу дома, то делает встречное Предложение покупателю, либо если он не хочет продавать дом, то отклоняет Предложение.
  • Если Стороны нашли компромисс, т.е. один готов продать, а другой готов купить, то в течение определенного срока они договариваются заключить сделку в присутствии нотариуса.
  • В согласованный сторонами срок Стороны встречаются у нотариуса для подписания так называемого акта, т.е. окончательного договора купли-продажи дома.
  • Нотариус регистрирует право собственности Покупателя на заброшенный дом в государственных реестрах. С этого момента Покупатель становится новым владельцем недвижимости и может начать работы по реконструкции своего дома.

Право собственности на дом по «сроку давности владения»

Бывают ситуации когда очень сложно найти владельца дома, например, он эмигрировал за границу или живет где-то очень далеко в другом городе. В этом случае бывает выгодно использовать механизм «незаконное строительство» (il meccanismo dell’usucapione). Закон предусматривает, что тот, кто использует имущество, как если бы он был его владельцем, делает это открыто, добросовестно и непрерывно на протяжении 20 лет, он автоматически становится собственником.

По истечении 20 лет владелец дома должен обратиться в суд с заявлением о приведении в действие механизма незаконного строительства. Во время досудебного следствия суд оценивает все основания по давности владения, собирает свидетельские показания, изучает представленные документы, доказывающие владение и по итогам проведенной проверки издает Постановление, согласно которому дом переходит в собственность его владельца. Право собственности необходимо будет зарегистрировать в реестре недвижимости. С этого момента Вы становитесь полноценным собственником заброшенного кем-то домом.