Налогообложение дохода, полученного от сдачи в аренду недвижимости за границей
Согласно итальянскому налоговому праву, налоговые резиденты облагаются налогом с мирового дохода. Это означает, что аренда недвижимости, находящейся за пределами Италии, всё‑таки попадает в итальянскую налоговую базу. Основные нормы, которые действуют в 2026 г., таковы:
- Статья 70 ТУИР (DPR 917/1986) – согласно п. 2, доходы от земельных участков и зданий, расположенных за границей, включаются в общий налоговый доход «в размере чистого дохода, рассчитанного в стране расположения имущества». Если иностранное государство не взимает налоги с дохода от аренды, в Италии облагается 85 % арендного дохода (15 % считается стандартными расходами). Таким образом, освобождения от налога нет: либо декларируется чистый доход, либо 85 % валовой арендной платы.
- Официальные разъяснения налоговых органов подтверждают, что если арендный доход облагается налогом за границей, в Италию переносится именно чистая сумма (после иностранных расходов). В этом случае предоставляется налоговый кредит по ст. 165 ТУИР на сумму налога, уплаченного за границей. Если же зарубежный доход освобождён от налога, то в Италии облагается 85 % полученной аренды.
- Налог на недвижимость за рубежом (IVIE). Кроме налога на доходы, итальянские резиденты должны платить IVIE – налог на стоимость недвижимости за пределами Италии. Разъяснения Минфина указывают, что ставка составляет 0,76 % (до 2024 года) и с2024 г. – 1,06 % от стоимости объекта; для объектов в ЕС используется кадастровая стоимость, вне ЕС – стоимость приобретения или рыночная стоимость.
- Налоговая декларация и мониторинг. Арендный доход от иностранной недвижимости включается в модуль Redditi/730 в раздел «redditi diversi» (категория доходов, отличная от доходов от итальянской недвижимости). Для самого объекта заполняется quadro RW, чтобы налоговая служба могла контролировать активы за границей.
- Никакого освобождения от уплаты налога в Италии. Финансовые консультанты предупреждают, что заблуждение об освобождении связано с тем, что некоторые плательщики считают зарубежный налог окончательным. Однако итальянский налоговый кодекс обязывает резидентов декларировать прибыль от сдачи в аренду имущества за границей и уплачивать итальянский налог на чистый доход, даже если налог уже был уплачен в стране расположения имущества. При этом разрешается зачесть налог, уплаченный за границей, против итальянского налога.
Что такое IRPEF в Италии?
IRPEF (Imposta sul reddito delle persone fisiche) — это основной прогрессивный подоходный налог с физических лиц в Италии, аналог НДФЛ или др. Им облагаются доходы резидентов (со всего мира) и нерезидентов (полученные в Италии).
IRPEF 2026: новые диапазоны и ставки
В статье 11, пункте 1, букве b) Сводного закона о подоходном налоге, согласно Указу Президента № 917 от 22 декабря 1986 года, слова «35 процентов» заменены следующими: «33 процента».
IRPEF 2026 налоговый год 2025
| до 28 000 евро | 23% |
| от 28 000 евро до 50 000 евро |
33% |
| более 50 000 евро | 43% |
Налоговое резидентство в Италии
Прежде чем анализировать налоговые правила, применимые к иностранной недвижимости, необходимо понять концепцию налогового резидентства в Италии. Статья 2, пункт 2, TUIR (с изменениями, внесенными Законодательным декретом № 209/2023, вступившим в силу с 2024 года) устанавливает, что физические лица считаются резидентами Италии, если в течение большей части налогового периода (183 дня, включая части дня):
- зарегистрированы по месту жительства в Италии (статья 43, пункт 2 Гражданского кодекса);
- проживают в Италии, которая понимается как место, где формируются основные личные и семейные отношения;
- физически присутствуют на территории страны;
- зарегистрированы в реестре населения (если не доказано обратное).
Как определяется налоговое резидентство физических лиц?
Налоговое резидентство определяется путем проверки выполнения хотя бы одного из вышеперечисленных требований в течение большей части налогового периода. Например, лицо, проведшее 200 дней в Италии в течение календарного года, считается налоговым резидентом Италии, даже если оно официально зарегистрировано в AIRE (Реестр итальянцев, проживающих за рубежом).
Вы являетесь налоговым резидентом Италии, если у вас есть зарегистрированное место жительства, домицильо или физическое присутствие в стране не менее 183 дней в году. Согласно статье 2 Закона о консолидированном подоходном налоге (TUIR) с поправками, внесенными Законодательным декретом 209/2023, эти критерии являются альтернативными.
Регистрация в муниципальном реестре создает опровержимую презумпцию налогового резидентства, которая может быть опровергнута только документальными доказательствами обратного.
