Процедура покупки недвижимости в Италии российскими гражданами

Италия отличается великолепной погодой, имеет фантастическую архитектуру, спокойный ритм жизни, здесь вы найдете преданность семейным ценностям, любовь к элегантности и стилю, а также потрясающую кухню. В образе жизни Италии есть что-то здоровое и естественное. Это не слишком быстро, но и не слишком медленно. В скорости жизни итальянцы добились так называемой золотой середины, в которую иностранцы влюбляются без памяти. Развитие дешевых авиакомпаний устраняет дистанционный барьер. Что еще нужно, чтобы решиться и уехать в Италию? Конечно же, недвижимость! А как обстоит дело с покупкой недвижимости иностранцами в Италии. Насколько это выгодно и насколько сложна процедура покупки?

Плюсы приобретения недвижимости в Италии.

Покупка недвижимости в Италии не является проблемой для иностранцев, тем более, что цены на недвижимость в Италии вполне демократичные и по карману жителям восточной Европы (в отличие от американской или немецкой недвижимости, например). Плюсами владения недвижимости в Италии является отсутствие проблем с арендой жилья, а также это может стать хорошей инвестицией и надежным способом сохранения ваших сбережений.

Минусы покупки недвижимости в Италии

Первый заключается в том, что к сожалению, наличие недвижимости в собственности не дает его владельцу абсолютно никаких преференций для дальнейшего получения им вида на жительство в Италии или для бизнес-иммиграции. И второй существенный минус в том, что, цена на недвижимость, хоть и не высока, но расходы на покупку и оформление могут достигать 15% от стоимости жилья.

Расходы при покупке недвижимости в Италии

Расходы, связанные с покупкой недвижимости в Италии, сильно различаются и зависят от многих факторов, например, являетесь вы резидентом Италии или не являетесь, от того, является продавец частным лицом/юридическим/застройщиком, от того к какой категории принадлежит жилье (экономичное, элитное, виллы, замки, дворцы, производственные помещения, земля) и т.д.

В случае покупки иностранным гражданином стандартного жилья у физического лица придется уплатить: регистрационный налог (imposta di registro), который составляет 9% и рассчитывается от кадастровой цены, ипотечный налог (imposta ipotecaria) равный 50 евро, кадастровый налог (imposta catastale) также составляет 50 евро. В случае приобретения недвижимости у компании – застройщика, вы должны будете уплатить НДС в размере 10% (22% если жилье считается элитным), регистрационный налог в размере 200 евро, ипотечный налог в размере 200 евро и кадастровый налог в размере 200 евро. Нотариальные расходы, включая налоги и государственные сборы, составят примерно 2 - 3% от цены объекта, а услуги риэлтора 3-4%.

Налоги, которые платят владельцы основного/первого дома.

Но если вы имеете в Италии ВНЖ или даже итальянское гражданство, расходы на оформление могут быть значительно снижены за счет уменьшения ставки регистрационного налога с 9% до 2% и НДС до 4%, в случае если приобретаемое жилье будет вашим основным местом жительства, где вы будете прописаны. В Италии это принято называть «первый дом» (prima casa).

Хорошая новость для иностранцев, приобретающих недвижимость в Италии: даже не имея на момент покупки в Италии вида на жительство можно воспользоваться данными налоговыми послаблениями при условии, если в течении 18 месяцев с момента приобретения недвижимости вы обязуетесь там прописаться, соответственно получив перед этим ВНЖ. Это условие обязательно прописывается в договоре купли-продажи.

Другими расходами, которые могут возникнуть и должны быть приняты во внимание если вы являетесь владельцем недвижимости в Италии, являются расходы связанные уже с содержанием дома, например, коммунальный налог на недвижимость, расходы на вывоз мусора, расходы на кондоминимум, коммунальные расходы (электричество, газ, вода) и т.п.

Процедура покупки недвижимости следующая:

  1. Сначала вам необходимо получить фискальный код (Codice Fiscale), он получается быстро в течение 10 минут в любой налоговой инспекции (Agenzia delle Entrate) при наличии паспорта с визой или в итальянском Консульстве в стране проживания.
  2. Вы открываете счет в итальянском банке, это занимает больше времени – до недели. Международные банковские переводы при покупке недвижимости в Италии не принимаются, поэтому требуется итальянский банковский счет. Чтобы открыть его, все, что вам нужно сделать, это иметь при себе удостоверение личности, итальянский фискальный код и копию российского ИНН. Открытие счета как правило происходит при личном присутствии, по доверенности это сделать фактически нереально.
  3. Вы находите недвижимость (сами или с помощью риэлтора) и если она вам подходит, делаете предложение продавцу, так называемое «Proposta di acquisto». К нему прилагается чек, например, на 3-5 тысяч евро (аналог залога) благодаря чему продавец снимает объект с продажи. Без чека «Proposta di acquisto» не воспринимается всерьез. Если предложение Покупателя не устраивает Продавца, чек возвращается владельцу. В чеке указано имя продавца и сказано, что его нельзя обналичить до заключения сделки. Покупатель ничего не теряет и ничем не рискует.
  4. Если взаимное согласие сторон достигнуто, они переходят к подписанию Соглашения о покупке (Compromesso), в котором указываются все важные моменты сделки: точная стоимость недвижимости, способы ее оплаты, дата подписания договора купли-продажи и все прочие условия предстоящей сделки. При подписании Соглашения, Покупатель уплачивает Продавцу задаток (caparra) в размере 20% - 30% от цены недвижимости и с этого момента стороны обязаны завершить покупку. Если Покупатель передумал покупать жилье, то Продавец имеет право не возвращать ему уплаченный задаток. В случае, если Продавец не выполняет условия Соглашении, он обязан будет уплатить Покупателю двойную сумму внесенного задатка.
  5. Окончательный договор купли-продажи (Contratto di compravendita) заключается исключительно в нотариальной форме в присутствии нотариуса. Нотариус заранее проверяет юридическую чистоту сделки, подготавливает необходимые документы. На сделку вы приносите банковские чеки, выданные вашим банком от вашего имени на имя Продавца (в нотариальный акт вносятся номера чеков) и на имя нотариуса, если стоимость его услуг, которые вы ему должны уплатить превышает 3 тыс. евро, т.к. в Италии запрещены расчеты в наличной форме если сумма выше 3 тыс. евро. После этого нотариус регистрирует договор в Регистрационном Бюро Недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari). Процедура регистрации занимает около 2 недель. Право собственности переходит к вам сразу после подписания акта. Кстати, покупателям недвижимости в Италии рекомендуется самостоятельно проверить объект, в особенности безопасность места его расположения, риэлтор и нотариус могут умолчать, например, о том, что покупаемый вами дом находится на месте, где зафиксированы угрозы оползня (во многих регионах Италии это актуально).