В этой статье я хочу поделиться собственным опытом приобретения недвижимости в Италии. С момента нашей покупки уже прошло некоторое время, это был 2010-2011 год, однако особых изменений в вопросе оформления не произошло, за исключением размера налога.
Итак, начнем. Конечно все до мельчайших подробностей я не расскажу, но самые важные моменты обязательно затрону. Будем считать, что дом или квартиру свой мечты Вы уже нашли. Остается самое важное, юридически правильно оформить недвижимость в собственность. В Италии нет ограничений для иностранных покупателей. Сделку можете оформить как на юридическое, так и на физическое лицо.
Получение индивидуального налогового номера.
ИНН (Codice Fiscale). С этого стоит начать, т.к. без этого номера Вы не сможете сделать ничего. Постановкой на налоговый учет занимается налоговая инспекция (Agenzia delle Entrate), отделения которой есть в каждом городе Италии. Для получения ИНН Вам потребуется при себе иметь только заграничный паспорт.
Открываем расчетный счет в банке Италии.
Вы можете его открыть в любом итальянском банке. Счет открываете как нерезидент. Сложностей с этим возникнуть не должно. Хотя у нас, честно признаюсь они были. Но это были больше технические сложности, связанные с заполнением бумаг и скорее всего из-за невысокого уровня профессиональной подготовки банковских служащих. Город, где открывали счет, относительно небольшой, иностранцев особо нет, соответственно нет практики в этом вопросе. Зато уже после нашего опыта, моя подруга открыла счет достаточно легко и очень быстро.
Делаем предложение о покупке (Proposta d’acquisto либо Riserva-offerta).
Мы этот этап пропустили, не было необходимости. А вообще знаю, что это практикуется. В этом случае покупатель делает письменное предложение продавцу о покупке и сопровождает его уплатой взноса в размере одного процента от стоимости недвижимости или фиксированной суммой, например, одна тысяча евро. Взнос подтверждает серьезность ваших намерений, как потенциального покупателя. Продавец либо принимает предложение, либо отклоняет и возвращает Вам ваш взнос.
Подписание предварительного договора купли-продажи.
Пропустив «Предложение о покупке» мы сразу начали с подписания предварительного договора (Contratto preliminare di compravendita). В этом документе указываются данные владельцев собственности, основания владения, кадастровый номер, наличие обременений, цена, сроки внесения платежей и др. существенные факты, в зависимости от ваших пожеланий. Перейду конкретно к нашему случаю. Что нас смутило на данном этапе? Прежде всего то, что на недвижимость было наложено обременение в виде банковской ипотеки. Другими словами, наш продавец купил какое-то время назад себе другое жилье, взяв при этом кредит в банке под залог «нашего» дома. Этот дом выступал в качестве банковской гарантии, того что он сможет погасить свой долг перед банком. Продавец нас уверил, что это не мешает нашей сделке и в этом проблемы нет. Мы конечно не из тех людей кто верит на слово, поэтому нам пришлось немного побегать, чтобы выяснить вопросы и моменты продажи недвижимости, имеющей такое обременение. Выяснили и поняли, что этот случай далеко не единичный, и это не редкость. Схема давно отработана. Просто в нашей ситуации, при подписании окончательного основного договора купли-продажи, обязательно присутствует сотрудник банка. При передаче денег он забирает свой долг в присутствии всех сторон и нотариуса, действие кредитного (ипотечного) банковского договора закрывается. Продавец дает подтверждение, что недвижимость больше не стоит под обременением. Договор составляется в 2-х экземплярах и на двух языках, русский — итальянский. Обычно, но не обязательно, при подписании договора покупатель должен внести задаток (caparra) в размере 10% от стоимости недвижимости. Если после этого он откажется от сделки, то эта сумма ему не возвращается. Если продавец по каким-то причинам передумает продавать, то он должен вернуть покупателю задаток и еще такую же сумму в виде компенсации, т.е. возвращается двойной задаток. Мы не вносили при подписании контракта задатка, а прописали в договоре, что первый платеж в размере 10% от стоимости жилья будет внесен, через две недели после подписания. Поэтому, Вы можете прописывать в договоре то, что считаете приемлемым в конкретно вашем случае.
Подписание окончательного договора купли - продажи (Contratto notarile di compravendita).
Окончательный договор подписывается в кабинете нотариуса обычно через 1–3 месяца после подписания предварительного контракта, но у нас фактически получилось лишь спустя 6 месяцев. В момент подписания мы оплатили оставшуюся сумму от стоимости дома и плюс с этому необходимые дополнительные налоги и пошлины. В нашем случае мы уплатили 1 399,00 евро в виде нотариального сбора, куда входил кадастровый налог (imposta catastale) 168 евро (насколько я знаю с 2014 года он был уменьшен до 50 евро), ипотечный налог (imposta ipotecaria) так же 168 евро (уменьшен в 14-м году до 50 евро), регистрационный налог в размере 3% от кадастровой стоимости, которая существенно меньше рыночной (кадастровая стоимость нашей недвижимости составляла всего 27 767,00 евро), госпошлина (Imosta di bollo) — 230 евро. Налог за внесение в государственный реестр (Trascrizione e voltura) — 90 евро как мне помнится мы оплачивали отдельно, дополнительно.
За услуги нотариуса в нашем случае платил продавец, это было предусмотрено нами в предварительном соглашении, а не мы и поэтому сумму я уже не смогла вспомнить. Хочу заметить, что процедура эта очень длительная, у нас она заняла несколько часов, приехали мы к нотариусу к четырем часам дня, а разъехались после 11-ти часов вечера. Опять-таки пресловутые технические проблемы в виде невозможности уместить в определенный формат двуязычный контракт. На сделке присутствовали: нотариус со своим помощником, а со стороны продавца – два собственника, представитель банка, свидетель, понимающий два языка русский и итальянский. Со стороны покупателя – два будущих собственника, это я и мой муж (т.к. дом покупался на двоих человек) и наш переводчик Елена, огромное ей спасибо, она очень нам помогала, болела за дело всей душой.
В Италии переход права собственности происходит уже в момент подписания окончательного договора купли-продажи. И не забудьте, что теперь Вы обязательно должны будете перезаключить все контракты на свое имя: на свет, газ, воду и мусор.
Регистрация договора – это заключительный этап.
После подписания контракта, нотариус передает договор на государственную регистрацию в Департамент кадастрового реестра недвижимости. Обычно на регистрацию уходит около месяца. После этого вы получите выписку из реестра недвижимости, где Ваше имя будет фигурировать, как собственника.
ВАЖНО!
Обязательно стоит заметить, что недвижимость мы покупали исходя из льготного налогообложения, которое предполагало, что это основное наше жилье, т.е. «первый дом». При подписании договора мы заявили (см. договор, art. 8), что обязуемся получить резиденцию, т.е. прописку в данной недвижимости в течении 18 месяцев со дня подписания контракта. Забегая вперед скажу, что этого срока вполне достаточно чтобы успеть получить, к примеру, рабочую визу и осуществить переезд. Но если, Вы сомневаетесь в своих планах по переезду, то конечно не стоит рисковать, т.к. в противном случае Вы вынуждены будете не только доплатить разницу в налогах на покупку, но и штраф, если не ошибаюсь это порядка 30% от суммы налога.
Мы предлагаем услуги по подбору недвижимости и оформлении ее в собственность. Свои вопросы Вы можете задать через форму обратной связи.
